核心要点：
• 2026 年，亚太地区房地产净购买意愿升至四年来最高水平。
• 办公物业时隔六年再次成为最受青睐的资产类别。
• 东京连续第七年位居跨境投资首选城市，其后为悉尼。
• 在租赁前景改善的背景下，资本正回流至核心城市及优质资产。
• 供应受限及融资环境逐步宽松，进一步增强了投资者信心。
一、亚太房地产投资意愿升至四年高点：资本重配置
根据 Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) 最新调查结果，2026 年亚太房地产市场的净购买意愿从前一年的 13% 上升至 17%，创下近四年来最高水平，显示投资者对区域资产的配置倾向明显增强。
这一增长背后有多重驱动因素：
• 租金增长预期向好，尤其是东京、新加坡、悉尼等核心城市办公和商业租赁市场逐步改善。
• 区域供应管线明显减少，核心资产竞争性提高，同时推动了资产价格韧性。
• 融资环境边际缓和，尽管整体利率仍较高，但部分市场融资条件出现改善，降低资本成本压力。
• 投资者风险偏好回升，机构和私人资本更愿意重新配置高质量、现金流稳定的房地产资产。
这些因素引导资本从过去的 “观望状态” 向 “积极布局核心资产” 转变，同时也推动了市场交易活跃度回升。
二、地域焦点：东京领跑，悉尼稳居前列
跨境投资者地域偏好集中在核心城市：
• 东京连续第七年蝉联亚太最受欢迎跨境投资城市，低融资成本、透明市场环境、稳定租金收益及流动性均为主要吸引因素。
• 悉尼紧随其后，显示国际资本对澳大利亚核心城市的长期信心，尤其是在办公楼和核心商业资产板块。
• 新加坡与首尔并列第三，香港回到第五名，反映投资者对生活方式类资产、服务式公寓及零售物业的兴趣。
• 东京长期位于投资吸引力排行榜前列，在资本流入与租金增长预期方面持续稳健，体现出发达市场核心资产的韧性和长期投资价值。
三、投资结构变化：办公楼与核心资产重回主轴
调查显示，2026 年 办公楼资产成为亚太投资者最优先的资产类别，为六年来首次夺回首位。过去几年办公需求受远程工作趋势冲击，但随着经济复苏、企业扩张和租赁活动回暖，办公楼需求正明显回升。
• 2025 年亚太商业房地产投资总额约 1476 亿美元，同比增长约 12%，其中第四季度单季投资额达 403 亿美元，创近年来新高。
• 核心城市办公市场空置率下降，租金回升速度高于新兴市场，使投资者更愿意锁定长期租赁合同以保证稳定现金流。
• 零售及生活方式物业也开始受到投资者关注，尤其是高流动性、长期收益型物业。
资本布局正在从被动持有向 “核心资产主动布局” 转型，同时更多资金倾向于高租金增长潜力资产，以提升投资组合回报。
四、支撑因素：宏观与微观因素共振
宏观层面
• 区域资本市场活跃：跨境资金重新进入亚太地产市场，尤其集中于核心城市核心资产。
• 基础设施和租赁改善：核心城市办公与商业租赁基本面改善，租金预期温和上升，为投资回报提供支撑。
• 融资环境边际改善：部分市场利率政策放缓，为房地产融资提供阶段性缓冲，同时降低机构资本的入市门槛。
微观层面
• 核心资产供给收紧，提升稀缺性和市场竞争力，吸引跨境资金提前布局。
• 交易活跃度提升：核心商业资产买卖活跃，市场流动性改善。
• 资产策略转向长线收益型：机构资本偏好现金流稳定、租赁期长的办公楼与核心商业资产，同时关注新兴生活方式类物业和结构性资产机会。
五、风险与市场挑战
• 建设成本与劳动力成本上升，对开发收益率构成一定压力。
• 地缘政治与宏观经济不确定性仍存在，部分投资者保持谨慎。
• 中国市场表现分化：虽买入意愿同比上升约 11%，整体仍为净卖方市场。
六、投资策略与布局建议
• 核心城市与优质资产优先：东京、悉尼、新加坡在流动性、法律制度和市场深度方面优势明显，是跨境投资者首选。
• 办公楼与长租现金流资产：在租赁市场回暖的背景下，具备稳定租金收益的办公楼和核心商业物业更具吸引力。
• 多元资产策略：酒店、生活方式物业、数据中心等结构性资产仍是增量资本关注方向。
• 风险分散与动态管理：关注利率、宏观政策及地缘风险，通过多市场、多板块配置提升组合风险调整后收益。
同时，投资者可结合宏观经济、货币政策和行业周期，优化资产入市节奏，把握核心城市高价值物业机会。
结语
亚太房地产投资意愿达到四年高点，市场资金从谨慎观望转向主动布局核心城市核心资产。随着宏观环境稳健与市场基本面改善，亚太地产仍是全球投资组合的重要板块，2026–2027 年为结构性机会窗口，长期投资者可布局稳健收益与规模增长资产，实现资本长期保值与增值。投资者需平衡收益与风险，通过多城市、多资产类别配置降低潜在波动对组合的冲击。
