主なポイント：
• 2026年、アジア太平洋地域における不動産の純購入意欲は過去4年で最高水準に達した。
• オフィス物件が6年ぶりに最も選好されるアセットクラスとして再浮上した。
• 東京は7年連続でクロスボーダー投資の最有力都市となり、続いてシドニーがランクインした。
• 賃貸市場の見通し改善を背景に、資本はコア都市およびプライム資産へ回帰している。
• 供給制約と資金調達環境の緩和が、投資家信頼感を一段と高めている。
1. アジア太平洋不動産投資意欲は4年ぶり高水準へ：資本の再配分が進行
Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) の調査によれば、2026 年のアジア太平洋地域における不動産の純購入意向は前年の 13％ から 17％ へ上昇し、過去 4 年で最高水準を記録した。これは投資家の地域資産への配分意欲が明確に高まっていることを示している。
主な背景要因は以下の通りである。
• 東京、シンガポール、シドニーなどの中核都市において、オフィスおよび商業賃貸市場の改善が進み、賃料成長への期待が高まっている。
• 新規供給が大幅に減少し、コア資産の希少性が高まることで、資産価格の下支え要因となっている。
• 金利水準は依然として高いものの、一部市場では金融環境が緩和し、資本コストへの圧力が軽減されている。
• 投資家のリスク許容度が回復し、安定したキャッシュフローを生む高品質不動産への再投資が進んでいる。
これらの要因により、資本は「様子見」から「コア資産への積極的な配置」へと明確に転換し、市場の取引量も回復基調にある。
2. 地域別焦点：東京が首位、シドニーも上位を維持
クロスボーダー投資家の地域選好は引き続き中核都市に集中している。
• 東京は 7 年連続でアジア太平洋地域における最も人気の高い投資都市となり、低い調達コスト、透明性の高い市場、安定した賃料収益、優れた流動性が評価されている。
• シドニーはそれに続き、オフィスおよびコア商業資産を中心に、オーストラリア中核都市への長期的な信認を示している。
• シンガポールとソウルが 3 位、香港は 5 位に回復し、ライフスタイル型資産、サービスアパートメント、リテール不動産への関心が反映されている。
• 東京は長期的に投資魅力度ランキングの上位を維持しており、先進市場のコア資産が持つ耐久性と長期投資価値を体現している。
3. 投資構造の変化：オフィスとコア資産が再び主軸に
2026 年、オフィス資産はアジア太平洋投資家にとって最優先の投資対象となり、6 年ぶりに首位へ返り咲いた。リモートワークの影響で一時的に需要が低迷していたが、経済回復と企業活動の活発化により、オフィス需要は明確に回復している。
• 2025 年のアジア太平洋商業不動産投資額は約 1,476 億米ドルと推定され、前年比約 12％ の増加。第 4 四半期単体では 403 億米ドルと、近年の高水準を記録した。
• 中核都市では空室率が低下し、賃料回復ペースも新興市場を上回っているため、長期賃貸契約を通じた安定収益が評価されている。
• リテールおよびライフスタイル型資産も、高流動性・長期収益型として投資家の関心を集め始めている。
資本戦略は受動的な保有から「コア資産への能動的配置」へと移行し、高い賃料成長余地を持つ資産への配分が進んでいる。
4. 支援要因：マクロとミクロの共振
① マクロ要因
• クロスボーダー資本が再びアジア太平洋不動産市場へ流入し、中核都市のコア資産に集中している。
• オフィス・商業賃貸の基礎環境改善により、賃料上昇期待が緩やかに高まっている。
• 一部市場では金融引き締めが緩和され、不動産投資への参入障壁が低下している。
② ミクロ要因
• コア資産の供給制約が希少性と競争力を高め、早期参入を促している。
• 商業資産の売買が活発化し、市場流動性が改善。
• 機関投資家は長期キャッシュフロー型資産を選好しつつ、ライフスタイル型・構造的資産にも注目している。
5. リスクと市場課題
• 建設コストおよび人件費の上昇が開発利回りを圧迫する可能性。
• 地政学リスクおよびマクロ経済の不確実性が依然として存在。
• 中国市場は購入意向が前年比約 11％ 上昇したものの、全体では純売却市場が続いている。
6. 投資戦略と配置の示唆
• 東京、シドニー、シンガポールなどの中核都市と優良資産を優先。
• 賃貸市場回復を背景に、オフィスおよび長期キャッシュフロー型商業資産に注目。
• ホテル、ライフスタイル不動産、データセンターなど多様な資産戦略を検討。
• 複数市場・複数アセットへの分散投資により、リスク調整後リターンを向上。
投資家はマクロ経済、金融政策、業界サイクルを踏まえ、資産取得のタイミングを最適化することで、中核都市における高付加価値物件の機会を捉えることが可能となる。
結論
アジア太平洋不動産市場の投資意欲は 4 年ぶりの高水準に達し、資本は慎重姿勢から中核都市のコア資産へと再び動き始めている。マクロ環境の安定と市場ファンダメンタルズの改善を背景に、2026〜2027 年は構造的な投資機会の期間となる見通しである。長期投資家は、安定収益と成長性を兼ね備えた資産を戦略的に組み入れることで、資本価値の保全と持続的な成長を実現できるだろう。
